立地のよさや管理の負担が少ないことから、マンションの購入を考えている方も多いでしょう。マンションは非常に高額な買い物であるため、その分、初期費用も高額になるケースがあります。
この記事では、マンション購入にかかる初期費用の目安と内訳を解説します。初期費用にはどのようなものがあるのかを把握して、スムーズな購入手続きを目指しましょう。
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マンションを購入するときの初期費用は、新築と中古で相場が異なります。基本的に中古マンションの方が初期費用が高額になるケースが多いので、覚えておきましょう。
では、それぞれのマンションを購入するときの初期費用を解説します。
新築マンションの初期費用の目安は、物件価格の3～5％程度です。新築マンションの価格別の初期費用は下記をご参考ください。
| 新築マンションの物件価格 | 初期費用の目安 |
| 3,000万円 | 90万円〜150万円 |
| 4,000万円 | 120万円〜200万円 |
| 5,000万円 | 150万円〜250万円 |
この初期費用は、頭金を含めていない状態です。そのため、頭金を少しでも支払いたい場合は、別に用意する必要があります。頭金なしで購入する場合は、最低でも上記のお金を用意しておくとよいでしょう。
中古マンションの初期費用の目安は、物件価格の6～8％です。中古マンションは、不動産会社に仲介手数料を払う必要があるため、新築マンションよりも初期費用が高額になる傾向があります。中古マンションの価格別の初期費用は、下記をご参考ください。
| 中古マンションの物件価格 | 初期費用の目安 |
| 3,000万円 | 180万円〜240万円 |
| 4,000万円 | 240万円〜320万円 |
| 5,000万円 | 300万円〜400万円 |
また、中古マンションの築年数によっては、内装のリフォームやリノベーションが必要なケースもあります。その場合は、より初期費用が高額になるため、多めに用意しておくといいでしょう。
マンションの初期費用は、大きく分けて「頭金」「手付金」「諸費用」の3種類があります。このなかで、優先順位が高いのが諸費用です。諸費用はマンションを購入する際に必要になるため、現金で必ず用意しておきましょう。
では、3つの初期費用がどのようなものかを、それぞれ解説します。
頭金とは、マンションの価格から住宅ローンの借入金額を引いたお金です。例えば、4,000万円のマンションを購入する際に頭金で500万円を支払う場合は、住宅ローンの借入金額は3,500万円になります。
つまり、頭金が多いほど住宅ローンの借入金額が少なくなるため、将来の返済負担を軽減できるでしょう。最近では、頭金なしで住宅ローンを借り入れるフルローンもあるので、予算に合わせて選べるようになりました。
手付金とは、マンションの売買契約をする際に、購入の意思を示すお金です。手付金を支払ってからほかに魅力的なマンションを見つけてキャンセルした場合には債務不履行となり、違約金として売主に支払われます。逆に、マンションの不具合やトラブルにより入居ができない状態だと、売主から買主に手付金を返済しなくてはいけません。
問題なく売買契約を締結して無事に入居が決まった場合、手付金はマンションの購入費用に充てられます。手付金が無駄になることはないのでご安心ください。
諸費用とは、マンションの購入価格以外のお金です。具体的には、不動産登記にかかる費用や住宅ローンの借り入れに必要な費用、不動産会社に支払う仲介手数料などがあります。
諸費用は、マンションの契約を進める際に、支払わなければいけません。必要なタイミングになったら現金で振り込みをしなくてはいけないので、売買契約の前に用意しておきましょう。
頭金や手付金はマンションの購入費用に必要な初期費用ですが、諸費用はマンションの購入価格以外に必要な費用の総称です。そのため、諸費用と呼ばれる費用には、さまざまな項目があります。
では、諸費用に含まれている費用の内訳を見ていきましょう。
不動産登記にかかる費用は、下記の2点です。
・登録免許税
・司法書士への報酬料
不動産を取得する際に、誰の不動産であるかを証明する手続きをしなくてはいけません。この登記手続きの際に、国に納める税金が登録免許税です。また、不動産登記を依頼する司法書士にも報酬を支払う必要があります。
住宅ローンにかかる費用は、下記の7点です。
・融資手数料
・ローン保証料
・印紙税
・抵当権設定の登録免許税
・団体信用生命保険料
・火災保険料
・物件調査手数料
このなかで、高額になる諸費用はローン保証料です。保証会社に保証人となってもらうために支払う費用で、買主が住宅ローンを返済できなかった場合に、代わりに返済してくれます。
そのほか、融資を受ける際に金融機関に支払う融資手数料や契約に必要な印紙税、住宅ローンに必要な保険料が必要です。住宅ローンにかかる費用は、住宅ローンの借入金額に含められる場合もあるので、金融機関に相談しましょう。
そのほかにかかる費用の内訳は、下記の4点です。
・不動産取得税
・引越し費用
・家具・家電の購入費用
・修繕積立基金・管理費
不動産取得税は、登録免許税とは別の税金です。不動産を取得した際に一度だけかかります。ただし、新築マンションの場合は軽減制度を使えるケースがほとんどのため、不動産取得税がかからない場合もあるでしょう。
また、大規模修繕工事に使われる修繕積立基金や、毎月の管理費を入居前に多めに支払うケースもあります。数カ月分をまとめて支払う場合もあるため、不動産会社に問い合わせてみましょう。
ほかには、引越し代や家具などの購入費用も忘れてはいけません。特に、一から家具や家電を揃える場合は、大きな出費になる可能性があるため、注意しましょう。
新築マンションの初期費用は物件価格の3～5％程度に対して、中古マンションの初期費用は物件価格の6～8％とやや高めに設定されています。その理由は、中古マンションを購入する場合は仲介手数料がかかるからです。
仲介手数料は、マンションの売買契約が成立した場合に、不動産会社に成功報酬として支払われます。中古マンションは、売主と買主の間に不動産会社を挟んでやり取りするのが一般的なため、仲介手数料がかかるケースが多いです。
新築マンションの場合は、マンションの開発をした不動産会社がそのまま売主になるので仲介手数料が発生しません。
なお、仲介手数料の上限額の計算方法は下記をご参考ください。
| マンションの価格 | 仲介手数料の上限額 |
| 200万円以下 | 不動産の売買価格（税抜）×5％ |
| 200万円超～400万円以下 | 不動産の売買価格（税抜）×4％+2万円 |
| 400万円超 | 不動産の売買価格（税抜） ×3％+6万円 |
中古マンションは400万円超が一般的なため、売買価格の3％+6万円+消費税と覚えておきましょう。
例えば、3,000万円の中古マンションの場合は「3,000万円×3％+6万円」で96万円になります。ここから消費税の9万6,000円を足して、合計で105万6,000円が仲介手数料です。
マンションの購入に必要な初期費用は、契約時と契約後と入居後の3回に分けて払います。支払いのタイミングでお金を用意できないと契約ができなかったり、入居が滞ったりするため、支払い期日前に用意しておきましょう。
では、どのような初期費用を支払うのか、タイミング別に内訳を解説します。
契約時に払う初期費用は、手付金や仲介手数料、売買契約書の印紙代など契約に関する費用です。手付金を払うことで、希望するマンションの部屋の仮予約ができます。
手付金は不動産会社によって金額が異なるため、支払うのが難しい場合は、手付金が安い不動産会社を選ぶとよいでしょう。
契約をして手付金を払ったあとは、住宅ローン関連の初期費用を支払います。頭金がある場合は、このタイミングで支払いましょう。住宅ローンの借入手続きをして、融資や適合証明書の手数料、ローン保証料や各保険料などを支払います。
また、契約後は不動産登記をするため、登録免許税や司法書士への報酬も支払いましょう。マンションによっては、修繕積立一時金や管理費も必要です。
マンションの契約手続きと決済が完了したら、いよいよマイホームでの生活がスタートします。入居のタイミングでは、不動産会社や金融機関に支払うお金はありませんが、引越し代や家具・家電の購入費用が必要です。
引越し時期や荷物の量、輸送距離によっては30万円以上するケースも珍しくありません。そのため、マンションの初期費用にお金を使いすぎると、これらのお金が捻出できない可能性もあるため、忘れずに引越し代を確保しておきましょう。
マンションの初期費用が支払えない場合、購入するマンションを変更する方法と初期費用をカットする方法の2種類が考えられます。今後の出費や返済計画を立てた上で、より現実的な方を選びましょう。
では、マンションの初期費用が支払えないときの対処法を解説します。
マンションの価格が高額になるほど、初期費用も高額になります。初期費用が支払えないときは、購入するマンションの予算を見直しましょう。モデルルームの見学で一目惚れして無理に購入したものの、その後の生活が苦しくなって返済不能に陥るケースは珍しくありません。
マンション購入後のライフプランによっては、住宅ローン以外の支出も多く発生します。住宅ローンを30年、40年と返済し続けることを考えると、無理のない予算を立てることが大切です。
初期費用が支払えない場合は、その後の住宅ローンの返済も厳しくなる可能性があります。一度、マンションの購入予算が適切かを見直しましょう。
金融機関によっては、諸費用を住宅ローンに含めることができます。どうしても諦めたくないマンションがある場合は、諸費用を住宅ローンに含めて初期費用を抑える方法も検討しましょう。
住宅ローンに含められる諸費用は、仲介手数料や各種税金、保険料や修繕積立金などです。特に、ネット銀行は柔軟に対応してくれる傾向があり、auじぶん銀行などは引越し費用も住宅ローンに含められます。
ただし、初期費用を抑えられる反面、住宅ローンの借入金額が増えて返済負担が大きくなることを忘れてはいけません。返済総額を増やさないためにも支払える分は支払うようにしましょう。
不動産に支払う仲介手数料は上限が決まっています。そのため、不動産会社によっては上限よりも安くしてくれる可能性があるでしょう。特に、なかなか売れない中古マンションや閑散期は値引きが期待できます。
また、契約のタイミングで支払う手付金も、金額は決まっていません。そのため、初期費用を少しでも抑えたい場合は、仲介手数料や手付金が安い不動産会社を探すことをおすすめします。
ただし、繁忙期や人気があるマンションは、仲介手数料の値引きが難しいケースもあります。しつこく値引き交渉をすると、ほかの購入希望者に決まってしまう可能性もあるため、注意が必要です。
マンションを購入するときは、購入価格だけではなく初期費用もかかります。マンションの購入価格が高額になるほど、初期費用も増えるため、予算や今後のライフプランに合わせて購入計画を立てるようにしましょう。
弊社では、住宅購入前後に特化してお金の相談を承っております。「初期費用をいくら用意したらよいのかわからない」「毎月無理のない返済額はいくらだろう？ 」など、お困りのことがありましたら、お気軽にお問い合わせください。
