今回、この記事にアクセスされた方は、住宅ローンを初めて組む方が多いのではないでしょうか。
住宅を購入するまでの流れや進んでいく過程の中で、抑えておきたいポイントなどを紹介致します。
初めて住宅購入を検討されている方にも安心してもらえるような内容になれば幸いです。
銀行は貸したお金が戻ってくるのか。戻ってこないことを心配して、その人の状況が分かる書類を求めています。そのように考えると、住宅ローンという高額な貸し借りについて書類を求められることにも納得できそうです。
事前審査と本審査の違い
事前審査と本審査と２段階の審査をおこないます。事前審査では簡易的な審査で、ある程度の見込みを伺う審査になります。
本審査では事前審査より詳細の確認があり、金銭面以外の体況面の確認もおこなわれます。理由は住宅ローンには生命保険（団体信用生命保険）がついてくるためです。万一、ローンを組んだ方に不幸があったさいに、残された家族に住宅を残せるようにするための仕組みがあるためです。
また、事前審査は一般的には不動産の購入前におこないます。購入予算の基準値になるためです。現金購入の方以外は、お手元の貯金とローンで組める金額の合算が購入できる金額になります。
先に事前審査をしておくことで、見ている不動産価格帯が買えなかったという事が起きなくなります。是非、早めに事前審査を終えられることを推奨します。
会社員と自営業によって何か変わる？
これまで基本的には会社員を中心に記載をしております。ここの部分では自営業や会社役員の方が住宅の購入を検討される際に抑えておきたいポイントになります。
自営業の方の場合、過去３年分の確定申告書を求められる可能性があります。法人の役員の方だと決算書を求められる可能性がございます。
会社員さんよりも、業績の影響をダイレクトに収入に反映される要素が大きいため、銀行も住宅ローンの貸出に慎重になる傾向がございます。また、個人事業主で納税をしていない確定申告書を作成していた場合、売上が上がっていても貸出条件が厳しくなる傾向があります。通常なら変動金利を組める人が固定金利の住宅ローンしか組めないなどです。
少しでも良い条件で住宅ローンを組むためにも、複数の金融機関で審査を行うことをおすすめいたします。
住宅ローンを借りるには、銀行から求められる書類などを提出していく必要があります。実際に求められる書類を下記に記載致します。
本人確認資料
・免許証
・健康保険証
・パスポート
・マイナンバーカード など
収入証明書類
・源泉徴収票
・確定申告書の写し など
物件確認資料
購入を予定している物件の情報が分かるもの。
・販売図面
・パンフレット
・チラシ など
※その他借り入れがある場合、借り入れ内容が分かる書類が求められます。
審査基準は複数の項目から見られます。当然年収などは確認されますが、勤続期間なども考慮されます。その他にも完済時の年齢や健康状態なども確認されます。銀行はこの先も働き、住宅ローンが滞ることがないようにするためです。
また、購入する物件の担保評価によっても住宅ローンの条件が変わります。その他にも下記の内容をチェックする銀行もございます。
完済時年齢 99.0％
健康状態 98.5％
担保評価 98.2％
借入時年齢 96.8％
年収 95.7％
勤続年数 95.6％
事前審査と本審査でも審査期間が異なります。事前審査だと最短でその日中に結果が出る銀行さんもございます。時間が掛かったとしても1週間以内に結果が出る傾向になります。本審査では告知する量も多くなりますので、2週間から3週間程が目安になります。
上記は目安になります。金融機関の混雑状況や個別要因によって審査機関に影響してくることもあります。
審査期間からお引渡しまでのイメージ
例）
7月1日 不動産会社に行く
7月8日 欲しい不動産を内見
事前審査を提出
7月11日 事前審査が通る
7月15日 本審査の提出
8月3日 本審査が通り、無事に購入へ
8月10日 金銭消費貸借契約（いくら借りるかの契約）
8月24日 不動産のお引渡し
１、複数の金融機関に審査を依頼する
なぜ、複数の金融機関に審査を依頼するのか。それは各銀行によって住宅ローンの内容が異なるからです。下記が各銀行によって異なる内容になります。
・借り入れが出来る金額
・借り入れ金利
・借り入れ期間
・団体信用生命保険の保障内容
まず始めに借り入れが出来る金額ですが、各銀行によって上記で記載した書類の判断基準が異なります。それによって条件が変わってきます。
例えば4,000万円の物件を購入する場合、A銀行であれば、諸費用まで含めて丸々4,300万円借りられるが、B銀行だと頭金を300万円出さなくてはならないので、借り入れが出来る金額が3,700万円になるなどございます。
また、借り入れ金利については種類から判別されます。固定金利は借りられるが変動金利は借りられないと判断される場合もございます。
借り入れ種別が決まった後は、何％の金利で借りられるかなども判定されます。皆さんが少しでも低い金利で借りるためにも複数の銀行審査を推奨致します。
4,000万円 35年 0,5％ 利息の負担額361万円
4,000万円 35年 0.7％ 利息の負担額511万円
0.2％って見るとあまり実感が沸かないかもしれませんが、35年で利息の負担額が150万円変わると聞くとインパクトがあるかと思います。事前審査や及び本審査の手続きが大変に感じられる事もあると思いますが、是非利息の負担を減らすためにも何行かの審査は受けてみましょう。
２、他の借り入れがある場合
自動車ローンやカードローンなどのお借入がある場合、住宅ローンの借り入れ条件が厳しく（限度額・金利）なることがございます。個人の借入限度額はある程度決まっておりますので、お借入がある場合、希望する金額の住宅ローンを組めない可能性があります。可能であれば一括返済することを推奨致します。
３、信用情報について
住宅ローンの審査をされる場合、個人の信用情報は必ず確認をされます。過去に携帯電話の利用料金が引き落とせていなかったなど、クレジットカードの引き落としが出来なかったなどある方は、事前に確認信用情報を確認しておきましょう。オンラインからでも個人の信用情報の開示請求がおこなえます。費用は500円なので、比較的安価な金額で確認が出来ます。
４、ファイナンシャルプランナーに相談する
ファイナンシャルプランナーに相談することにより、不動産会社さんと皆さんの対の関係ではなく、第三者の客観的な視点が得られます。また、皆さんが希望される住宅購入のプランや今後の人生の夢や目標を伺うことにより、長期的な計画が立てられます。その中で、弊社が提供するようなライフシミュレーションをすることにより、皆さんの希望がデータ化され、今後のお金の状況が見える化することが出来ます。それにより、安心して住宅購入することが出来たと多くのお客様からお声をいただいております。
一般的には住宅を購入されてからは不動産会社との関係が希薄になることが多いのが実情です。ただ、皆さんにとっては住宅購入がまた新たなスタートのはずです。
長く長期的なお付き合いが出来るファイナンシャルプランナーに是非相談をされてみてください。また、住宅購入期には税金に関する恩恵が受けやすい時期にもなります。
年度によって若干制度が変わっている場合もありますので、不動産に関わるお金の相談もその機会に確認をしておきましょう。
弊社は住宅購入期のお客様に11年かけて30,000世帯以上のお客様に会ってきました。その中で沢山のお悩みや情報提供を通じて、お客様の不安解決に寄与させていただきました。皆さんの住宅購入が安心して進められるように、まずは1度ご相談いただけますと幸いです。
