新築よりも費用を抑えて購入できることから、中古マンションの人気が高まっています。中古といっても数千万規模の高額な買い物のため「消費税ってどれくらいかかるのかな？ 」と心配に思う方も少なくないでしょう。たしかに、物件価格に消費税がさらにかかると、より高額になってしまいますよね。
中古マンションは、消費税がかかるケースとかからないケースがありますが、いずれにせよ中古マンションの掲載価格は税込表記が義務付けられています。そのため、購入の際に課税されることはないのでご安心ください。
この記事では、中古マンションの消費税やそのほかの税金を解説します。中古マンションの購入を考えている方はご参考ください。
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結論から言うと、消費税がかかるケースとかからないケースがあります。中古マンションに消費税がかかるかどうかは、取引態様によって異なるため注意が必要です。
では、中古マンションに消費税がかかるケースとかからないケースを見ていきましょう。
中古マンションに消費税がかかるケースは、課税事業者が事業の一環として売却するケースです。課税事業者には、不動産会社などの法人があたります。
例えば、不動産会社がリフォーム済物件やリノベーション済物件として販売している中古マンションが、このパターンです。また、法人だけではなく個人事業主が事業として、中古マンションを売却するケースや、投資用に賃貸経営していたマンションの売却も消費税がかかります。
中古マンションに消費税がかからないケースは、課税事業者が事業として売却しないケースです。例えば、事業を営んでいない個人が、マイホームや別荘にしていた中古マンションを売却するケースが挙げられます。
また、中古マンションを不動産会社に仲介を依頼して売りに出すケースも消費税がかかりません。さらに、売主が個人事業主であっても、自宅にしていた中古マンションをプライベートで売却する場合も、課税の対象にならないので覚えておきましょう。
中古マンションの掲載価格には、あらかじめ消費税が含まれています。例えば、3,500万円の中古マンションの場合は、税込で3,500万円です。消費税を含めて3,850万円になるわけではありません。
また、掲載価格は土地代や建物代の消費税を含めた合計額になります。そのため、売主が課税事業者だった場合でも、表示されている価格に別途消費税が加算されたり、費用が上乗せされることはないのでご安心ください。
ただし、注意点として消費税込みで価格掲載されている物件は、消費税の分、価値が低くなります。そのため、今後売却する場合は想定よりも低価格になる可能性があるので覚えておきましょう。
中古マンションは、取引態様にかかわらず消費税がかかる項目があります。課税対象となる項目は、次の3つです。
・仲介手数料
・専門家への依頼費用
・金融機関の事務手数料
では、それぞれの項目を見ていきましょう。
仲介手数料とは、中古マンションを購入する際に、売主との間に入る不動産会社に支払う手数料のことです。売主が不動産会社である場合や、売主から直接購入する場合には費用がかかりません。
仲介手数料は、事業として仲介をする不動産会社に報酬として支払うお金のため、消費税の課税対象になります。また、仲介手数料の上限は法律で決められているので、自分で確認が可能です。
| 取引価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下の取引 | 取引価格×5％+消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の取引 | 取引価格×4％+消費税 |
| 400万円を超える取引 | 取引価格×3％+消費税 |
中古マンションは、多くの場合400万円を超える取引に該当するため、「取引価格×3％＋消費税」で計算します。例えば、3,500万円の中古マンションの場合は、115万5,000円が仲介手数料の上限です。
中古マンションの購入手続きで、所有者を購入者に変更するために登記手続きをします。この手続きは、司法書士に依頼をして代行してもらうのが一般的です。その際の依頼費用が、課税対象となります。
また、住宅ローンを借りる際には、金融機関に対して抵当権設定登記の手続きも必要です。万が一、購入者が住宅ローンを支払えなくなったときに、金融機関が中古マンションを売りに出し、住宅ローンの残債を回収するために抵当権が設定されます。
住宅ローンの融資をしてもらう金融機関に対する事務手数料に、消費税が含まれます。こちらも、仲介手数料や登記手続きと同じく、金融機関にサービスを依頼した報酬になるため課税対象です。
ただし、仲介手数料と異なり金額が決まっているわけではありません。金融機関によって計算方法や金額が異なるため、問い合わせておきましょう。
一方で、中古マンションを購入する際に消費税がかからない項目もあります。代表的な項目は「保証会社への保証料」と「火災や地震などの保険料」です。この2つは消費税がかからずに、提示された価格をそのまま支払います。
では、2つの項目を見ていきましょう。
もし住宅ローンが支払えないときに、保証会社が代わりに金融機関に支払いをして立て替えてくれます。そのサービスを受けるための費用が保証料です。
この保証料には消費税がかかりません。
火災や地震などの災害に遭ったときに備えて加入する保険料です。地震保険は任意であるケースが多いですが、ほとんどのマンションは火災保険の加入が必須になります。
課税対象ではありませんが、火災保険に入るお金は最低限用意しておきましょう。
中古マンションを購入する際、消費税以外にも税金が多くかかります。なかには、マンションの購入後も継続して支払う必要がある税金もあるため、覚えておきましょう。
最後は、中古マンションの購入でかかる税金を紹介します。
印紙税とは、取引などで契約書や領収書などの文章を作成した場合に課税される税金です。中古マンションの手続きでは、売買契約書に対してかかる税金になります。
およそ、1万～3万円のケースが多いですが、なかには仲介業者がサービスとして負担してくれる場合や折半にしてくれる場合もあるでしょう。
登録免許税とは、土地や建物の所有手続きをする場合に課税される税金です。中古マンションの手続きでは、所有権移転登記をする際にかかる税金になります。
登録免許税は、土地や建物の固定資産税評価額に税率をかけて計算するので、不動産会社に聞いておきましょう。
不動産取得税とは、土地や物件の購入、贈与などで不動産を取得した場合に課税される税金です。中古マンションの手続きでは、購入したマンションを自分の所有物にする際にかかる税金になります。
不動産取得税は、土地や建物の固定資産税評価額の3%がかかります。ただし、これは令和9年3月31日までの軽減措置の税率であり、本来は固定資産税評価額の4%がかかるので注意しましょう。
また、固定資産税評価額が1,200万円以下の場合は、不動産取得税は0円になります。
固定資産税とは、土地や物件などの固定資産にかかる税金です。固定資産税は、マンションを購入してから毎年固定資産の額に応じて税金を納付する必要があります。年に1回、一括で支払うことも可能ですが、年4回に分けて支払うことが一般的です。
いずれにしても必ずかかる税金のため、忘れずに支払いましょう。もし支払えない場合は、マンションの差し押さえなどの強制執行になってしまいます。購入したマンションを失わないためにも、計画的にお金を用意しておくのがおすすめです。
都市計画税とは、対象になっている地域に土地や物件を所有している方に対してかかる税金です。固定資産税と合わせて納付するケースが一般的です。
都市計画税は、全国すべての地域に課税されるわけではありません。しかし、令和4年4月1日現在で、都市計画税を課税している団体は日本全国で644団体あります。日本全体で換算すると約1/3の市町村が課税対象にしているので、納付する可能性も十分あるでしょう。
都市計画税は、駐車場や自動車ターミナルなどの交通整備や公園などの公共施設、水道や電気などのインフラ周りなど、生活や事業で必要な費用に充てられます。
こちらも、対象になっている地域は必ず納付する必要があるので、忘れないようにしましょう。
中古マンションは、消費税が含まれている状態で販売価格を表示しているので、あまり消費税を気にしなくてもよいでしょう。しかし、仲介手数料や事務手数料など一部の費用は課税対象になるので注意が必要です。
また、消費税以外にもさまざまな税金がかかるため、支払う税金も踏まえたうえで、購入する中古マンションを決めましょう。
弊社では住宅購入前後に特化してお金の相談を承っております。中古マンション購入の支払い計画を立てたい方や、初期費用の貯め方が知りたい方はお気軽にお問い合わせください。
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