購入したい物件の価格が4,000万円程度であった場合、現在の年収で購入できるか、不安に思う方もいることでしょう。
現金一括で購入できる場合を除いて、家を購入するためには住宅ローンを契約する必要があります。
ご自身の年収で4,000万円の物件を購入する住宅ローンを組めるか、組めたとしても滞りなく返済できるかが気になるポイントでしょう。
この記事では、4,000万円の家を買える人の年収はいくらであるか、具体的なデータやシミュレーションをまじえて解説します。
4,000万円の家を購入できる可能性を高められるポイント、住宅ローンの返済テクニックも紹介するため、年収に自信がない方も物件を買うにあたって現在抱えている不安を解消できるでしょう。
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4,000万円の家を買える人の年収はいくらであるか、この疑問に対して一概にいくらと答えることは難しいかもしれません。
なぜなら、家を購入するにあたって、住宅ローンを組む際に頭金を支払うことになりますが、頭金の支払額は人によって異なるからです。
例えば、住宅ローンを組んで4,000万円の家を購入する際に、頭金として800万円を支払える人と、2,000万円を支払える人がいると仮定します。
800万円の頭金を支払う人は、3,200万円の借り入れが必要になります。一方、2,000万円の頭金を支払える人は2,000万円の借り入れで済みます。
3,200万円を無理なく返済できる年収と、2,000万円を無理なく返済できる年収の基準は異なるでしょう。
以上を踏まえて、4,000万円の家の購入を考えるにあたって必要な年収を、データやシミュレーションに基づいて多角的に考察するため、参考にしてください。
特定の価格の物件を購入するにあたって、必要な年収を考える場合に目安となる基準が年収倍率です。
年収倍率は、住宅を購入する際の物件価格と年収の比率を表しています。住宅金融支援機構では、各物件の種類における年収倍率の平均を公開しているため、以下にまとめました。
| 住宅の種別 | 年収倍率 |
| 注文住宅 | 7.0倍 |
| 土地付き注文住宅 | 7.6倍 |
| 建売住宅 | 6.6倍 |
| マンション | 7.2倍 |
| 中古戸建住宅 | 5.3倍 |
| 中古マンション | 5.6倍 |
住宅金融支援機構『2023年度 フラット35利用者調査』より筆者作成
上記の表から、平均的な年収倍率は5倍～7倍であることがわかります。しかし、金融機関によっては、8倍の年収倍率で借りられることもあります。
住宅金融支援機構が公開する平均的な年収倍率から、年収ごとの適切な物件の購入価格を求め、以下にまとめました。
| 年収 | 5倍 | 6倍 | 7倍 |
| 200万円 | 1,000万円 | 1,200万円 | 1,400万円 |
| 300万円 | 1,500万円 | 1,800万円 | 2,100万円 |
| 400万円 | 2,000万円 | 2,400万円 | 2,800万円 |
| 500万円 | 2,500万円 | 3,000万円 | 3,500万円 |
| 600万円 | 3,000万円 | 3,600万円 | 4,200万円 |
| 700万円 | 3,500万円 | 4,200万円 | 4,900万円 |
| 800万円 | 4,000万円 | 4,800万円 | 5,600万円 |
以上の結果から、4,000万円の物件を購入する場合の適切な年収は、年収倍率が7倍であるなら600万円以上、年収倍率が5倍であるなら800万円以上と考えられます。
もちろん、条件次第では年収500万円以下でも、4,000万円以上の物件を購入できる可能性があるため、年収600万円以上でなければ購入できないわけではありません。
平均値を根拠とする適切な年収は600万円～800万円であるため、こちらの年収を前提に返済プランをシミュレーションします。
それでは4,000万円の物件を購入するにあたって、適切な年収であると考えられる年収600万円・年収700万円・年収800万円の3パターンにわけて、返済プランをシミュレーションしてみましょう。
年収600万円（年収倍率：約7倍）の場合
| 内容 | 金額 |
| 毎月の返済額 | 9万7,979円 |
| 総返済額 | 4,115万1,180円 |
| 利息分 | 915万1,180円 |
| 返済負担率 | 19.59% |
物件価格の20%にあたる800万円を頭金として支払い、3,200万円の住宅ローンを35年かけて返済すると、返済負担率が20%以下になり安定します。
返済負担率は、年収に占める年間の住宅ローン返済額の割合であり、具体的な返済プランを立てるうえで基準となる指標です。
年収700万円（年収倍率：約6倍）の場合
| 内容 | 金額 |
| 毎月の返済額 | 10万7,164円 |
| 総返済額 | 4,500万8,880円 |
| 利息分 | 1,000万8,880円 |
| 返済負担率 | 18.37% |
年収600万円と比較すると、頭金の支払額を減らしても、返済計画に余裕が出るシミュレーションとなりました。
毎月の返済に余裕があり、まとまった資金を返済できるなら繰り上げ返済をおこない、利息負担を減らす方法も選択肢の一つです。
年収800万円（年収倍率：約5倍）の場合
| 内容 | 金額 |
| 毎月の返済額 | 12万2,473円 |
| 総返済額 | 5,143万8,660円 |
| 利息分 | 1,143万8,660円 |
| 返済負担率 | 18.37% |
年収800万円では頭金を支払わず、フルローンで4,000万円を借り入れると仮定しても、余裕をもって返済できます。
住宅ローンの借入金額が4,000万円の場合、安定して返済できる年収は、800万円以上となるでしょう。
年収700万円以下の場合は、用意できる頭金の金額にもよりますが、4,000万円の物件を購入しても、安定した返済計画を立てることができます。
ここまでの内容から、4,000万円の家を購入するにあたって、ご自身の収入に不安を覚えた方もいるかもしれません。
しかし、年収以外の条件や住宅ローンを組む際の工夫によって、4,000万円の家の購入は十分に可能といえるでしょう。
4,000万円の家を購入するためのポイントを3つ紹介します。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの頭金は、物件の種類によって異なりますが、平均的に購入価格の10%～20%程度支払われています。
住宅金融支援機構が公開しているデータでは、頭金の平均額と平均割合は以下のとおりです。
| 住宅の種別 | 頭金の平均額 | 頭金の平均割合 |
| 注文住宅 | 699万円 | 18.1% |
| 土地付き注文住宅 | 473万円 | 9.7% |
| 建売住宅 | 294万円 | 8.2％ |
| マンション | 1,188万円 | 22.7% |
| 中古戸建住宅 | 219万円 | 8.7% |
| 中古マンション | 529万円 | 17.4％ |
※1,000円以下は切り捨て
住宅金融支援機構『2023年度 フラット35利用者調査』より筆者作成
先ほどのシミュレーションにおいても、年収600万円・年収700万円で支払う頭金の割合は10%～20%程度に設定しており、物件の購入において平均的な割合であることがわかります。
一方で、年収500万円以下の場合も、平均を大きく上回る30%～50%に設定して頭金を支払えるのであれば、余裕をもった返済計画を立てられる可能性があります。
4,000万円の30%～50%は、1,200万円～2,000万円であるため、まとまった資金を用意できることが前提といえるでしょう。
住宅の購入価格に対する自己資金の割合が高いほど、住宅ローンの審査に通過できる可能性も高まります。
用意できる頭金の金額次第では、上述した基準よりも低い年収で購入できるため、物件購入の基準は年収だけではありません。
年収が上述した600万円～800万円の基準よりも低く、貯金が少なく頭金も用意できない場合は、住宅ローンの契約において年収を増加させる手段を考えましょう。
例えば、共働きの世帯で夫の年収は500万円であり、妻の年収が300万円の場合、世帯年収は合算すると「500万円＋300万円＝800万円」となります。
夫単独の年収では、4,000万円の物件を購入する基準に至らない場合でも、妻の年収を合算して住宅ローンを契約することで購入できます。
住宅ローンを複数人で契約して組む方法は、以下のとおりです。
| 契約方法 | 内容 |
| ペアローン | 親子または夫婦が個別に住宅ローンを契約し、互いに連帯保証人となる |
| 収入合算 | 一方が主債務者、他方が連帯保証人または連帯債務者となり、収入を合算する |
| 親子リレーローン | 親子で収入を合算して、1本の住宅ローンを契約し、親から子へ返済を引き継ぐ |
住宅ローンの契約形態はそれぞれ異なりますが、共通点は収入を合算して審査を受けることです。これにより、住宅ローンの借入金額を増やす効果を期待できます。
ペアローンなど夫婦の世帯年収を合算して住宅ローンを契約できる方法を利用すれば、単独では届かない購入価格の物件も購入できる可能性があるでしょう。
住宅ローンを契約するなら、できる限り金利の低い金融機関を選びましょう。
金利の低い金融機関を選べば、総返済額も減少するため、年収が低くても住宅ローンを借りやすくなります。
長期的に返済する場合は、将来的な金利の変動リスクに注意が必要です。しかし、初期金利の低い金利タイプである変動金利を選択すると、低金利で住宅ローンを組めるでしょう。
複数の金融機関を比較して、金利の低い住宅ローンを探して契約すれば、4,000万円の家を購入するにあたって十分な年収でない場合も、問題なく返済できるでしょう。
4,000万円の家を購入して住宅ローンを契約したと仮定し、返済時のテクニックを以下にまとめました。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
毎月の返済額は借入期間に依存するため、返済期間を長期に設定すると、月々の返済額が減少します。
返済期間を長期に設定すれば、返済負担率が低下することから、毎月の家計への負担が軽減され、生活の安定を図りやすくなります。
一方で、返済期間が長い場合、返済期間中に支払う利息が増えるため、結果的に総返済額が大きくなる点に注意が必要です。
返済期間を長く設定するほど、年収が低い場合でも高額な借入金額を認められやすくなるため、返済期間は長期に設定することをおすすめします。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、一定期間、支払った住宅ローンの利息相当額が所得税から控除される制度です。
原則として10年～13年、住宅ローンの年末残高を基準に0.7%の控除率で控除を受けられるため、長期にわたって実質的な利息負担が減少します。税金の控除を受けられることから、代表的な節税制度の一つです。
控除を受けるためには、物件の床面積や住宅の種類、借入金の利用目的など、一定の要件を満たさなければなりません。また、初年度は確定申告が必要な点にも注意が必要です。
4,000万円のローン残高があるなら、節税効果も高くなります。ただし、住宅の種別や入居時期などによって控除上限額は異なるため、必ずしも残高の全額分の控除を受けられないかもしれません。
タイミングが難しくはありますが、繰り上げ返済をおこなって総返済額を減少させることも効果的です。
返済期間は長期に設定するほうがよいと説明しましたが、返済期間が長いほど総返済額が上昇するデメリットがあります。
近い将来に使用する予定がない余裕資金で繰り上げ返済をおこなうことで、総返済額を減少させる効果を期待できます。
繰り上げ返済には2種類の方法があり、それぞれ効果が異なるため、以下にまとめました。
| 種類 | 内容 |
| 返済期間短縮型 | 毎月の返済額を変えずに返済期間を短縮し、総支払利息を軽減する |
| 返済額軽減型 | 返済期間を変えずに毎月の返済額を減らし、家計の負担を軽減する |
返済期間短縮型のほうが利息の軽減効果が高く、総返済額が減少します。一方で、返済額軽減型は毎月の返済額が減少するため、家計の負担を抑えられるでしょう。
繰り上げ返済は、共通してタイミングが早いほど効果が高まりやすい性質を持ちますが、ローン残高が減少することから住宅ローン控除との相性が悪いです。
住宅ローン控除の適用期間が終了してから繰り上げ返済をおこなうなど、タイミングが重要な返済方法といえます。
4,000万円の家を購入する場合の注意点を以下にまとめました。
それぞれ詳しく解説します。
住宅購入時には、物件価格以外にさまざまな諸費用が発生する点に、注意が必要です。
一般的に諸費用は物件価格の6%～10％程度であることから、4,000万円の家を購入する場合、240万円～400万円が目安になります。
具体的な諸費用の例を以下にまとめました。
| 諸費用 | 内容 |
| 融資手数料 | 住宅ローンを組む際に金融機関へ支払う手数料 |
| ローン保証料 | 住宅ローンの返済を保証する保証会社に支払う費用 |
| 印紙税 | 住宅ローン契約書に貼付する印紙代 |
| 登録免許税 | 不動産登記時に課される税金 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きを代行する司法書士への報酬 |
| 物件調査手数料 | 物件の適合検査のために支払う手数料 |
住宅の購入には複数の費用がかかり、頭金の支払い以外でも現金を用意する必要があります。物件の購入時には、必ず予算に組み込むようにしましょう。
住宅ローンを組む場合、将来的に金利が上昇した時に、返済負担が増加する金利変動リスクを考慮する必要があります。
金融市場の状況により、変動金利を採用している場合は将来的に金利が上昇するおそれがあります。
変動金利は初期金利が低く抑えられているため、購入当初は返済負担が軽く感じられますが、将来的に金利が上昇すれば総返済額が大幅に増えるかもしれません。
変動金利を選択する場合は、長期的な返済計画を立てたうえで慎重に検討する必要があるでしょう。
一方で、固定金利を選択する場合は、初期金利が高めに設定されますが、将来的に金利が上昇することはありません。
無計画に金利の低い住宅ローンを選ぶと、変動金利を選択した時のリスクが高まるため、リスクを理解したうえで金利タイプを選ぶようにしましょう。
住宅ローンの返済計画を立てる際、返済負担率を意識するようにしましょう。一般的に、金融機関の返済負担率の上限は30%～35%です。
しかし、返済負担率の上限を基準に返済計画を立てると、毎月の負担が大きくなります。安心して返済するためには、20%以内に収まるように調整しましょう。
4,000万円の家を購入する場合に適した、年収600万円～800万円における返済負担率20%の返済額を以下にまとめました。
| 年収 | 年間の返済額 | 毎月の返済額 |
| 600万円 | 120万円 | 10万円 |
| 700万円 | 140万円 | 約11.6万円 |
| 800万円 | 160万円 | 約13.3万円 |
上記の返済額を目安に住宅ローンを組めば、物件の購入価格が4,000万円でない場合も、安定した返済計画を立てられるはずです。
返済負担率が高い状態では、万が一の収入減少や予期せぬ出費が発生した際に、返済計画が崩れるリスクも大きくなります。
よって、返済計画を立てる際には、将来のライフイベントを見越したうえで、無理のない返済スケジュールを組むことが求められます。
物件価格が4,000万円の家を現金一括で購入する以外は、住宅ローンを利用する必要があり、頭金の用意や無理のない返済計画が重要なポイントです。
年収だけでなく全体的な資金計画をしっかり立てることが、年収に対して高額な4,000万円の物件であっても購入できる可能性が高まるでしょう。
購入したい物件が明確に決まっている状態にあるなら、専門家であるファイナンシャルプランナーに相談することで、購入のための具体的な道筋が見えてきます。
一般的な解説だけではなく、個別具体的な提案を受けたい場合は、ファイナンシャルプランナーへの相談を検討しましょう。
