中古住宅を購入すると、住みたい街に住むことができ、自分好みにリフォームできるなど、住宅購入の選択肢が広がります。
では、中古住宅を購入しようと思ったら、どのような費用がいくらかかるものなのでしょうか。
本記事では、中古住宅を購入する際にかかる費用を一覧でご紹介します。
どのような費用がかかり、いくらくらいなのか気になっていらっしゃる方は必見です。
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中古住宅の購入にはどのような費用がかかるのでしょうか。
本章では、中古住宅の購入にはどのような費用がかかるのかを一覧にして解説します。
以下は、中古住宅の購入に必要な費用一覧です。
・仲介手数料
・所有権移転の登記費用
・登録免許税
・司法書士費用
・印紙代（不動産売買契約書・金銭消費貸借契約書）
・不動産取得税
・固定資産税および都市計画税清算金
・融資事務手数料
・ローン保証料
・抵当権設定登記の費用
・団体信用生命保険料
・火災保険、地震保険料
よく確認して、抜け漏れのないように準備しましょう。
続いて、中古住宅を購入する際にかかる費用の詳細を紹介します。
中古住宅の購入では、不動産売買を仲介する不動産会社から物件を購入することが一般的です。その際に、不動産会社に支払う費用が、仲介手数料です。
手数料は、物件価格に応じて計算され、以下の計算式で示される金額が上限になります。
物件価格の3%＋6万円＋消費税
具体的には、2,000万円の物件なら、60万円（物件価格の3%）＋6万円＝66万円に消費税を加えた金額が上限になります。
なお、仲介手数料は、売買契約が成立した時点で支払うことが一般的です。
所有権移転の登記費用とは、不動産の所有者が変更された際に、その変更を法的に記録するための手続きにかかる費用です。
この費用には、登録免許税や司法書士報酬、登記事項証明書の発行手数料や書類作成費用など、細かな費用も発生します。
登録免許税は、所有権移転の登記をおこなう際に、国に納める税金です。不動産の評価額に基づいて計算され、不動産の固定資産税評価額に定められた税率をかけて計算します。
土地：固定資産税評価額×1.5％
建物：固定資産税評価額×0.3％（＊1）
なお、税率は登記の種類や取得した理由（相続や売買など）で異なります。
（＊1）登録免許税の税率の軽減措置は、以下の規定に基づきます。
土地の売買：税率1.5％（本則2.0％） ※2026年3月31日まで
住宅用家屋：税率0.3％（本則2.0％） ※2027年3月31日まで
司法書士は登記申請書の作成や提出を代行します。住宅取得関係の書類作成は、自分でおこなうのが難しいため、司法書士に依頼することが一般的。その際は、司法書士に対する報酬が必要です。
報酬は物件の価格や地域によって異なりますが、通常は5万～10万円程度です。
不動産売買契約書は課税文書とされ、一定の金額以上の契約に対して印紙税が課されます。この税金は、契約金額に応じて異なる定額の収入印紙を契約書に貼付して納税します。
収入印紙は契約書に貼付し、消印を行います。消印は、印紙が再利用されないようにするためのもので、通常は契約当事者の押印が使用されます。
印紙税額は、契約金額に応じて決定されます。例えば、契約金額が500万円を超え1,000万円以下の場合、印紙税は1万円です。
また、1,000万円を超え5,000万円以下の場合には印紙税は2万円と、契約金額が高くなるほど、印紙税額も上がります。
ただし2027年3月31日までは軽減措置（参考：国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置）があり、例えば「1,000万円を超え5,000万円以下」の場合は1万円の減額になります。
なお、中古住宅の場合は住宅取得でリフォーム工事をする場合もありますが、その際は建設工事請負契約書が必要です。
この場合も、印紙税の対象になり印紙の購入が必要になります。
さらに、金銭消費賃借契約にも印紙代が必要です。金銭消費貸借契約とは、借主が貸主から金銭を借りた証明を文書にして残し、将来の返済を約束する契約です。
不動産売買契約書などと同じように金銭消費貸借契約書へも印紙の貼付が必要で、金額に応じて納税額が異なります。金額は、不動産売買契約書の時と同じ要領ですが、軽減措置はありません。
不動産取得税とは、不動産を取得した際に都道府県に対して支払う地方税です。この税金は、不動産の購入、贈与、交換、建設など、あらゆる取得方法に対して課されます。
不動産を取得したあと、各都道府県税事務所から送られてくる納税通知書に基づいて、指定された期限までに税金を納付します。不動産取得税は、不動産を取得した際に一度支払うと、以後は納付の必要がありません。
不動産取得税は、土地や建物の固定資産税評価額に4％の税率をかけて計算します。
ただし、現状は軽減措置の適用期間で2027年3月31日までに取得した場合の税率は3％になっています。
固定資産税・都市計画税清算金とは、不動産の売買に伴って、売主と買主の間で年度途中の税金を公平に分担する精算金です。固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点で所有者になる人に対し、1年分の税金が発生します。
固定資産税は不動産の所有者に毎年課される地方税で、課税標準額の1.4%が一般的です。都市計画税は都市計画区域内にある土地や建物に対して課される税金です。
都市計画税は主に都市計画事業の財源として使用され、固定資産評価額に基づき市町村が決定します。
なお、これらの清算金は購入時に一度だけ支払いますが、その後も毎年固定資産税や都市計画税は支払う必要があるので、忘れないようにしましょう。
融資事務手数料とは、住宅ローンの融資を受ける際に金融機関に対して支払う手数料です。これは、融資の審査や手続きにかかるコストをカバーするために使用されます。
融資手数料には、定額型（はじめから金額が決まっている）と定率型（借入金額によって一定の割合で支払う）の2つのタイプがあります。相場の目安は、定額型が3万～6万円程度、定率型は借入金額の2％程度となっています。
定率型の方が定額型よりも融資手数料が高くなりがちですが、その代わりローン保証料が低くなるようにしている場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
ローン保証料は、住宅ローンを契約したあと、万が一返済不能になってしまった場合に、代理返済してもらう保証料です。代理返済してもらう保証会社に対して支払われる費用ですが、これはあくまで立て替えて支払ってもらうためのもので、ローン返済義務がなくなるわけではありません。
ローン保証料には、内枠方式と外枠方式があります。内枠方式とは、保証料を住宅ローン金利に組み込んで支払う方法です。上乗せになる金利は0.2％～0.5％が目安。
外枠方式とは、保証料全額をローン契約時に一括で支払う方法です。こちらは、借入金額に対して2％が保証料となる場合が多いです。
なお、フラット35を利用する場合は、保証料が不要になります。フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提携する住宅ローン。返済開始から完済まで固定金利であるため、返済金額が一定です。
ローン保証料は高くなりがちであるため、住宅ローンを契約するためにかかる諸費用を抑えたい方はフラット35も選択肢にしてみるとよいでしょう。
団体信用生命保険（以降、団信と表記）とは、住宅ローンを組むときに加入する生命保険を指します。
団信に加入していると、住宅ローン契約者が亡くなったり、高度障害になって住宅ローンの返済が困難になった場合に、残債がゼロになります。
団信は住宅ローン契約に含まれる場合が多く、その保険料は住宅ローン金利に含まれています。そのため、死亡・高度障害時に対する保障については、保険料不要で加入ができます。
近年、それらの保障以外に、がんや三大疾病になった場合も、住宅ローンが免除される特約が付帯できるタイプの団信も提供されるようになってきています。
大病まで保障する場合は団信の特約として付加しますが、その場合は住宅ローンの金利に0.2%～0.3%程度上乗せして付帯できるような仕組みになっています。
中古でも新築でも、物件購入時には火災保険の加入が一般的です。地震保険の加入は必須ではありませんが、住んでいる地域の地震リスクにもとづいて適切に判断しましょう。
火災保険の保険料は一律ではなく、物件の種別や住んでいる地域の災害リスクによって金額が変わります。例えば物件の構造が、木造とコンクリートでは、マンションの方が耐火性が高いため保険料が安くなる傾向にあります。
また、保険会社によっても金額が異なるので、加入を検討する際は比較検討がおすすめです。
なお、地震保険料は、地域によって差がありますが、同一都道府県内であれば、保険会社ごとの差はありません。
抵当権とは、債務者が債務を履行しない場合にその財産から優先的に弁済を受ける権利のことです。抵当権設定登記とは、不動産などの特定の財産を担保にして、抵当権を公式に認めるための登記手続きです。
この登記をおこなうことで、抵当権が第三者に対しても対抗できるようになります。
抵当権設定登記の費用は、登録免許税や司法書士報酬などが発生します。抵当権設定登記の登録免許税は、一般的に下記のとおりです。
住宅ローン借入額×0.4％
ただ現状は、登録免許税率の軽減措置がとられており、2027年3月31日までは税率が0.1%（本則0.4％）となっています。
新築と違い、中古住宅を購入する際には、リフォーム代が必要になる場合があります。リフォームをしない場合もありますが、物件の状態次第で高額になる可能性もあるため、事前の確認と見積もりが必要です。
また、住宅ローン関連の費用については、1つの契約に必要な費用を紹介しています。ペアローンを組む場合は2契約分必要になる費用もあるため、事前に確認しておきましょう。
さらに、フラット35を利用する場合には物件調査手数料がかかります。物件調査手数料とは、住宅が融資基準を満たすか調査する手数料です。
戸建てが6万～8万円くらい、マンションでは4万～6万円が目安になります。
ここまでは、中古住宅購入でかかる費用の種類を説明しました。
ここからは、それぞれの費用を合計するといくらになるか、シミュレーションをしていきたいと思います。
中古住宅購入に必要な費用のシミュレーションで使用する前提条件は以下です。
| 項目 | 内容 |
| 固定資産税評価額 | 物件価格と同額とする |
| 火災保険料 | 戸建て木造15万円、マンション5万円 |
| 地震保険料 | 3万円 |
| 不動産取得税 | 軽減措置を適用して0円とする |
| 融資事務手数料 | 3万円 |
| ローン保証金 | 物件価格の2％ |
| 司法書士への報酬 | 5万円とする |
| 水道負担金 | 30万円 |
| 修繕積立基金（マンションの場合） | 30万円 |
なお、実際の中古物件購入にかかる諸費用は物件価格や、利用する金融機関などによって異なります。
本章で試算した諸費用の合計はあくまでも目安ととらえてください。
物件価格が4,500万円（内訳が土地で2,500万円 、 建物が2,000万円）とし、住宅ローンの借入金額が3,500万円だった場合はどの位の金額でしょうか。
【仲介手数料】155万1,000円
（4,500万円 × 3％ + 6万円）× 1.10（消費税）
【売買契約書の印紙代】1万円
（建物が1,000万円を超え5,000万円以下のため。軽減措置適用）
【所有権移転の登記費用】48万5,000円
土地（2,500万円 × 1.5％）+建物（2,000万円 × 0.3％）+司法書士への報酬（5万円）
【火災・地震保険料】18万円
（火災保険15万円、地震保険3万円）
【固定資産税・都市計画税清算金】10万円
【金銭消費賃借契約書の印紙代】2万円
（建物が1,000万円を超え5,000万円以下のため。軽減措置適用なし）
【融資手数料】3万円（定額と想定）
【ローン保証料】70万円
3,500万円 × 2％
【抵当権設定の登記費用】8万5,000円
3,500万円×0.1％（軽減税率適用）＋5万（司法書士報酬）
合計：316万1,000円
なお、実際の中古住宅の購入にかかる諸費用は物件価格や、利用する金融機関などによって異なります。
本章で試算した諸費用の合計はあくまでも目安ととらえ、実際の金額はご利用の金融機関などでご確認ください。
これまでに紹介した費用はいつ支払うのでしょうか。本章では、それぞれの費用を支払うスケジュールを解説します。
物件購入が決まったら随時必要になるお金なので、期日までに用意できるよう準備をしておきましょう。
以下は売買契約時に必要な費用です。
| 手付金 | 売買代金の10％程度が目安になるが、売主と買主の話し合いで割合は変えられる。
なお、契約後、買主の都合でキャンセルする場合は返金されない。 また、売主の都合でキャンセルする場合は2倍の金額が支払われる。 |
| 仲介手数料の半金 | 仲介手数料の半額相当をこのタイミングで支払う。 |
| 売買契約書の印紙税 | 金額は購入価格で決まる。 |
なお、上記の金額は支払いまでの期限が短くなるため、事前にいくらかかるか確認し、準備しておきましょう。
以下は引き渡しまでに必要な費用です。
| 仲介手数料の残金 | 残金決済という。
なお、売主・買主の話し合いにより、残金の一部を中間金として残金決済より早い時期に支払うケースもある。 |
| 印紙代 | 住宅ローンの契約書に貼付 |
| 登録免許税 | 抵当権設定登記の際に必要 |
| 司法書士の報酬 | 登記の手続きをする司法書士へ支払う |
| 住宅ローン借入費用 | ローン借り入れにかかる事務手数料や保証料 |
| 火災保険料 | 引き渡しまでに加入が必要 |
| 固定資産税や都市計画税 | 引き渡しまでの分を日割り計算したもの |
| その他 | マンション：管理費や修繕積立金
戸建て：必要に応じて地代や私道負担金 |
さまざまな費用が同時に必要になるタイミングです。費用の準備と支払期日に注意しておきましょう。
以下は引き渡し後に必要になる費用です。
| リフォーム費用 | 購入物件をリフォームする場合に支払いが必要 |
| 入居費用 | 引越し代や新居に新たに購入する家財などの購入費 |
| 不動産取得税 | 引き渡し後、半年から1年半後を目安に、物件が所在する都道府県から送付されてくる |
引き渡し後にかかる費用は、状況に応じて金額が異なります。
以下は物件購入後に継続して必要になる費用です。
| 住宅ローン返済 | 物件購入後も継続して支払いが必要 |
| 物件に関する税金 | 固定資産税や都市計画税など |
| マンション関連費用 | 管理費などのメンテナンス費用 |
本記事では、中古住宅購入時の費用を一覧で紹介しました。どのような費用がかかり、いくらくらいなのか気になっていらっしゃる方はぜひご確認ください。
なお、本記事で紹介した費用は目安で、実際の購入でかかる費用とは異なる場合があります。正確な費用は、ご利用の金融機関などにお問い合わせください。
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