「入居のスピードが早い」「新築マンションよりも安価で購入できる」などのメリットから、中古マンションを購入する方が増えています。しかし、中古マンションは築年数や価格がさまざまで、どのように選んでよいのか、わからない方も少なくないでしょう。
この記事では、中古マンションの選び方のポイントを解説します。築年数の選び方や中古マンションの注意点も解説するため、ぜひご参考ください。
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中古マンションは「価格」「立地」「広さ」の3つを中心に選ぶことをおすすめします。この3つを決めると、ある程度物件の絞り込みができるため、購入に近付けるでしょう。
では、3つの選び方をそれぞれ解説します。
まずは価格を決めましょう。マンションは、高額な買い物のため、住宅ローンを借り入れして購入するケースがほとんどです。そのため、完済まで払いきれる金額を決める必要があります。
住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」によると、マンションの平均価格は以下のとおりでした。
| 物件の種類 | 物件の平均価格 |
| 新築マンション | 4,848万円 |
| 中古マンション | 3,157万円 |
引用：住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」
中古マンションの場合、新築マンションよりは物件価格の費用が抑えられますが、それでも高額な買い物になるでしょう。自分の収入や貯蓄、ライフプランなどを踏まえて、余裕のある返済計画を立てると安心です。
物件の購入価格は、年収の3〜7倍が目安です。平均価格の中古マンションを購入する場合、年収500万円を目安に考えるとよいでしょう。年収を満たしていない場合や将来の出費が多い場合は、価格を少し下げて探すことをおすすめします。
次に、立地を選びましょう。職場への通勤や駅までのアクセスなど、毎日の生活が快適になる立地を選ぶとよいでしょう。子どもがいる場合は学校までのアクセスだけではなく、安全な道を通れるかも大切な視点です。
電車やバスの本数が少ない場合は、今後不便になる可能性があるので、価格が安くても避けた方がよいかもしれません。ただし、立地がよい物件は人気が高く、予算よりも高額になるケースもあります。また、すぐに売れる可能性もあるため、どうしても購入したい場合は、判断を早める必要があるでしょう。
立地を決めるにあたって、時間がかかるケースは「どこでもよい」場合です。例えば、首都圏であればどこでもいい、職場に1時間以内に着けばどこでもいいなど、希望のエリアが思い付かない方も少なくありません。
その場合は、立地は後回しにして、他の条件で徐々に候補を減らしていきましょう。
中古マンションとひとくちにいっても、広さはさまざまです。最近では一人暮らし用のワンルーム・1Kマンションも増えており、価格の条件は合っているけれど、広さが合わないケースもあるでしょう。
そのため、希望の立地で価格に見合った広さに住めるのかをチェックする必要があります。
では、具体的にどれくらいの広さがあればよいのかを見ていきましょう。国土交通省の「住生活基本計画」では、以下の水準を設けています。
| 一般型誘導居住面積水準 | 都市居住型誘導居住面積水準 | |
| 単身者 | 55㎡ | 40㎡ |
| 2人以上の世帯 | 25㎡×世帯人数+25㎡ | 20㎡×世帯人数+15㎡ |
引用：国土交通省「住生活基本計画」
誘導居住面積水準とは、国土交通省が定めた「世帯人数に応じて、豊かな住生活の実現の前提として多様なライフスタイルに対応するために必要と考えられる住宅の面積」です。簡単にいうと、快適に住むために必要な広さということになります。
一般型誘導居住面積水準は戸建住宅居住を想定した広さで、都市居住型誘導居住面積水準は共同住宅居住を想定した広さです。例えば、首都圏に3人家族でマンションに住む場合は「20㎡×3+15㎡」で、75㎡が理想の広さとなります。75㎡の物件は2LDKや3LDKが多いので、一般的な間取りでしょう。
「価格」「立地」「広さ」の3つの条件でも決められない方は、ほかの条件も加えて選びましょう。特に、予算や立地が自由に選べる方は、選択肢が多すぎて、かえって選びにくい場合も少なくありません。
では、そのほか条件での中古マンションの選び方を解説します。
通勤や通学、趣味などで電車に乗る機会が多い方は、駅からの距離も重要です。「バスが走っているから立地面は問題ない」と考える方は少なくありません。しかし、バスは天気や交通状況によってダイヤが乱れることが多いため、時間が決まっている予定がある場合はおすすめできません。
また、地域によってはバスに乗る方が少なく、今後本数が減ったり、廃線になるおそれも考えられます。そのため、駅からの距離も重要視するとよいでしょう。また、複数の路線が入っている駅の場合、外出がしやすいというメリットもあります。
毎日、快適な生活を送るためにも、周辺の環境も調べましょう。スーパーマーケットやドラッグストアなど、生活に欠かせないものを購入できる施設が近くにあるかは重要です。忙しい日でも時間を見て買いに行ける点は便利でしょう。
仕事が忙しく、頻繁に外食をする方は、飲食店やファーストフード店の有無も確認してみてください。毎日自炊ができない方は、手軽に済ませられるお店が近くにあることはメリットです。
また、商業施設だけではなく、周辺の治安状況にも注意が必要です。夜でも外を歩けるよう、近くに警察署や交番があるかなど、安心して過ごせる環境かも調べておきましょう。
築年数が気になる方は、リフォームやリノベーションの有無も調べましょう。築年数が経っている中古マンションの場合、見た目により、ネガティブに感じるケースも少なくありません。
しかし、リフォームやリノベーションをしている物件の場合は、築年数が経っていても、古さを感じることなく、新築のような見た目になっている場合があります。そのため、中古マンションのデメリットを解消できる可能性も考えられるでしょう。
また、購入後に新しい設備に入れ替えたい方や、クリーニングをしてから入居したい方は、リフォームやリノベーションが可能な物件かどうかもポイントです。
マンションによっては、建物の規模や管理規約、自治体の条例などによって制限があるケースがあるため、必ずチェックしてから物件選びの候補に入れるとよいでしょう。
中古マンションのなかには、洗濯機が外に設置されている場合や、洗面所が独立していない場合があります。特に、築年数が経っている中古マンションの場合、設備や間取りの古さが気になるかもしれません。
中古マンションといえど、新築に近い住まいを求めている場合は、マンションの設備にもこだわりましょう。多くの物件サイトでは、設備の絞り込み検索が可能です。
特に、キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備は古さを感じやすいので、気になる場合は修理やリフォームが必要になるでしょう。安いからと購入したものの「設備が気になって、結局リフォームをした」というケースも珍しくありません。
今後快適に住み続けられる物件であるか、も考えるとよいでしょう。
現在、実家や賃貸物件でペットを飼っている場合は、家族として今後も一緒に住みたい方がほとんどかと思います。中古マンションによっては、ペットの飼育を可能としているケースもあります。逆に、禁止している中古マンションは、その点で候補から外れるでしょう。
今は飼っていなくても、今後ペットを飼いたいと考えている場合は、どのような種類のペットを飼えるのかも重要です。物件によっては、ペットの数や種類に制限がある場合も少なくありません。
人によってはペット飼育の可否は、選び方のなかで優先すべきポイントとなるでしょう。
中古マンションを購入するにあたって、築年数の問題は避けて通れません。見た目だけであれば、リフォームなどで対応できるケースもありますが、耐震補強を自分で対応することは難しいでしょう。
そのため、中古マンションを選ぶときは、耐震補強の有無を必ずチェックしましょう。耐震基準は、以下の年代に定められています。
| 旧々耐震基準 | 1971年（昭和46年）以前の物件 |
| 旧耐震基準 | 1981年（昭和56年）以前の物件 |
| 新耐震基準 | 1981年（昭和56年）以降の物件 |
2024年に購入する場合は、およそ築40年以下の物件だと新耐震基準を満たしており、地震にも強い物件であるため、問題ないでしょう。
ただし、古い物件でも、新耐震基準を満たすように耐震工事をしている場合もあります。40年以上の築年数が経っている中古マンションを購入したい場合は、所有者や不動産会社に確認しておきましょう。
ここからは、中古マンションの選び方のポイントを築年数ごとに解説します。
築10年以内の中古マンションは、ほぼ新築のような見た目です。築年数が浅いほど、内装がきれいなので、リフォームやリノベーションをする必要もありません。建物の劣化が少なく、安全性が高いので耐震性も問題ないでしょう。
なかには、食洗機やネット回線、生ゴミ処理機などの設備がある場合もあり、快適に過ごせるでしょう。
また、物件の環境性能によっては住宅ローン減税をフルに活用できる場合もあります。具体的には「ZEH水準省エネ住宅」や「省エネ基準適合住宅」の基準に満たした物件などが対象です。ただし、減税には条件があります。詳細は国土交通省の公式サイトでチェックしてみてください。
築40年以内の中古マンションは、外装も内装も年季が入っている場合がほとんどなので、気にならない方は狙い目でしょう。物件によっては、リノベーションされており、内装はきれいなケースもあります。
2000年から住宅性能表示制度がスタートしたので、およそ築20年以内の物件であれば新築時の性能を調べることが可能です。住宅性能表示制度とは、法律に基づき住宅の性能を評価、表示する制度を指します。住宅の性能を客観的に評価できるのがメリットです。
住宅の性能評価を受けている物件は、住宅性能評価書を取得しているため、環境設備に不安がある方は調べてみるとよいでしょう。
また、築年数が経っている中古マンションの場合は、築10年～15年の間に大規模修繕をしているかどうかも重要です。大規模修繕とは、外壁補修や屋上防水などの工事のことで、築年数が経っている中古マンションは必ずおこなわれているでしょう。
築30年以上経っている中古マンションは最低でも2回は大規模修繕をしているはずなので、されていない場合は注意が必要です。もし、工事の計画がない場合は、別途工事のための費用を徴収されるおそれもあります。
築40年以上の中古マンションは、和室があったりとレトロな間取りの物件が多いです。立地がよくても築年数の古さから物件価格が安いケースもあるので、費用を抑えたい方にはよいでしょう。
フルリノベーションしている物件も多く、古さを感じさせない場合もあります。ただし、築40年以上の中古マンションは、現在の耐震基準を満たしていない可能性があるため、必ず確認しましょう。
また、耐震補強の有無だけではなく、アスベストがあるケースもあります。アスベストとは、天然にできた鉱物繊維のことで、以前は保温断熱の目的としてマンションの建築時に使用されていました。その後、アスベストの有害性が明らかになり、昭和50年に原則禁止となりましたが、禁止される前に建てられた古い物件はアスベストが使われている可能性があります。
アスベストがないか必ず不動産会社に確認をし、安全な物件選びをしましょう。
気に入った物件を見つけても、契約してから「思っていたのと違う」と後悔するケースは少なくありません。長年住む物件を購入するからこそ、慎重に判断する必要があるでしょう。
ここからは、中古マンションを選ぶときの注意点を解説します。
中古マンションに限らず、物件を購入するときは必ず諸費用がかかります。諸費用は、物件の購入価格とは別に必要となる費用です。
例えば、売買契約時の印紙税や住宅ローン契約の手数料、ローン保証料などが挙げられます。諸費用の目安は、物件価格の3%〜9%が相場です。以下に、物件価格別の諸費用の目安をまとめました。この分のお金は、マンションの購入時に支払うため手元に残しておく必要があります。
| 物件価格 | 諸費用の目安 |
| 2,000万円 | 100万円〜180万円 |
| 3,000万円 | 150万円〜270万円 |
| 4,000万円 | 200万円〜360万円 |
| 5,000万円 | 250万円〜450万円 |
ただし、住宅ローンのなかには諸費用を含めて借入できるプランもあります。諸費用が高額で支払いが厳しい場合は、不動産会社や金融機関に相談しましょう。
また、中古マンションの場合、ハウスクリーニングやリフォームをしてから入居したい方も少なくありません。その場合は、ハウスクリーニングやリフォームの費用も考えたプランを組むことをおすすめします。
中古マンションを購入したあとに、物件の前に高い建物ができてしまったケースも少なくありません。せっかく購入したのに、日当たりが悪くなったり、見晴らしが悪くなったりしたら、ガッカリするのではないでしょうか。
このような失敗を防ぐためにも、周辺の建築計画を確認しておきましょう。自治体ごとに建築計画概要書などを公開しているので、近くに景観を妨げる工事をしないか調べておくことをおすすめします。
逆に、購入を考えている中古マンションの近くに商業施設の建築を計画していて、便利になる可能性もあるでしょう。その場合は、今後、人気のエリアになることが予想されます。そのため、購入するタイミングとしては最適です。
中古マンションは、住民や管理の質も大切です。共用部の管理状態が悪い物件は、住民の質が悪く、ルールやマナーを守れていないケースが多いでしょう。また、管理状態が悪いまま放置されている場合、管理人が管理しきれていない可能性があり、トラブルが発生するおそれも考えられます。
具体的に、廊下やエレベーター、共用トイレなどに汚れやゴミが散乱している場合や、共有部が破損している場合は注意が必要です。
中古マンションを一度購入すると、引越しをすることは難しいでしょう。そのため、住民の質も慎重に判断する必要があります。
中古マンションは新築マンションよりも安価なため、人気が年々高くなっています。ただし、物件価格や築年数など中古マンションによっても価格の幅がさまざまなので、正しい選び方をしなければ後悔する可能性があるため、注意が必要です。
中古マンションの選び方を押さえて、念願のマイホームを手に入れましょう。
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