全国的に物件価格が高騰しており、予算を抑えるために中古マンションの購入を検討している方は増えています。
しかし、安さに飛び付いて契約したものの、さまざまな問題が発生して後悔するケースは少なくありません。なかには、買ってはいけない中古マンションも多く存在するからです。
この記事では、買ってはいけない中古マンションの特徴を解説します。中古マンションの購入を検討している方は、ご検討ください。
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以前は、新築の物件を購入する方が多かったのですが、近年は中古マンションの需要がどんどん増えています。
理由として、新築の物件が高騰しているからです。
住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」の結果によると、新築マンションと中古マンションの価格で約1,700万円以上の差があるとわかりました。
| 物件の種類 | 物件の平均価格 |
| 新築マンション | 4,848万円 |
| 中古マンション | 3,157万円 |
引用：住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」
年々高騰している点を踏まえると、新築マンションの購入を予算オーバーに感じる方も少なくありません。
よって、資金調達をしやすい中古マンションの需要が増えてきています。さらに物価が高騰する可能性を考えると、今後も中古マンションの人気が高まると予想できるでしょう。
近年、人気が高まっている中古マンションですが、安さに飛び付いて購入したものの、住んでみたら後悔した方は少なくありません。
買ってはいけない中古マンションを避けるためにも、あらかじめ特徴を踏まえておきましょう。
まずは、買ってはいけない中古マンションの建物の特徴を解説します。
共用部の管理状態が悪い中古マンションは、生活に影響が出たり、住民トラブルが発生したりする可能性があります。
具体的には、廊下やエレベーター、共用トイレなどに汚れやゴミが散乱しており、共有部の清掃が不十分な状態です。
また、故障した設備が放置されるといったメンテナンスが不十分な環境が挙げられます。特にエレベーターや給排水設備、外壁や屋根などの補修や改修が必要であっても管理が放置されている場合は、災害時などに被害を及ぼす恐れがあります。
共用部は、本来であれば共益費を払って使用する部分です。共益費を払っているにもかかわらず、気持ちよく過ごせない中古マンションは買ってはいけないでしょう。
中古マンションで、特に注意が必要なのが耐震性の問題です。耐震改修がされていないマンションは、地震などの自然災害に弱く、もし災害に遭った場合に安全ではない可能性があります。
耐震改修が不十分な中古マンションは、地震の揺れに対して建物全体が耐えられず、倒壊や損壊のリスクが高いです。
1981年以前に建てられたマンションは「旧耐震基準建物」に該当しており、現行の「新耐震基準」で定められている耐震性能を持っていません。
耐震基準は、以下の年代に定められています。
| 旧々耐震基準 | 1971年（昭和46年）以前の物件 |
| 旧耐震基準 | 1981年（昭和56年）以前の物件 |
| 新耐震基準 | 1981年（昭和56年）以降の物件 |
古い物件でも、新耐震基準に該当するよう耐震工事をしている場合もあります。購入したい中古マンションが心配な方は所有者や不動産会社に確認しておきましょう。
特に、日本は地震が多い国であり、しっかりとした耐震性能がない中古マンションは買ってはいけません。
中古マンションは、エレベーターの数にも注意が必要です。エレベーターが少ないマンションは、住民が移動する際に待ち時間が長くなる可能性があります。
特に高層階に住んでいる場合や、高齢者や障がいを持つ方がいる場合には、エレベーターは必要不可欠です。エレベーターの少ないマンションでは、利便性や生活の快適さが損なわれてしまいます。
また、エレベーターの整備や改修が行われていない古いマンションでは、故障が頻繁に起こる恐れもあるでしょう。故障による修理が続くと、重い荷物を持っているときにエレベーターを利用できなくなるリスクも考えられます。
中古マンションを購入する際には、エレベーターの数や状態も確認し、生活に支障がないか慎重に判断しましょう。
中古マンションの経年劣化はどうしても避けては通れません。
見た目が悪いだけであれば、人によっては気にならないでしょう。しかし、経年劣化によって修繕が必要な場合は見逃せません。
経年劣化による建物の老朽化や劣化を放置すると、建物全体の耐久性や安全性が損なわれる恐れがあります。
修繕が不十分な状態の中古マンションは、建物の外壁や屋根、給排水設備、電気設備などが老朽化している可能性が高く、このことが原因で故障やトラブルが発生しやすくなります。
また、修繕が適切に行われていないと建物全体の価値が低下し、将来的な売却や資産価値の維持にも影響を与える可能性も考えられるでしょう。
国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」によると、分譲マンションの大規模修繕は最低でも30年に2回程度としています。築年数によって1回、2回は必ず大規模修繕をしているはずです。
「問題が起こっていないから」と放置したままにしている中古マンションは買ってはいけません。
古い設計になっている中古マンションは、新しく家電を購入しても設置する場所や方法が限られてしまいます。よって、いざ住んでみたら快適な生活を送れずに後悔する可能性があるでしょう。
特にキッチンや洗濯機などの水回りの家電は、設置場所や水道・電気の配管がしっかりしていないと設置できないことがあります。
また、部屋によってはエアコンの設置場所がなく、季節によっては不快な思いをするかもしれません。特に、寝室や子ども部屋として考えている部屋に設置できないと困ってしまうでしょう。
さらに、古いマンションは電気容量上限が30Aまでと決められている場合があります。家族で住む場合は、電気を使いすぎるとブレーカーが落ちたり、食洗機や浴室暖房乾燥機が導入できなかったりと、生活が制限されるため注意が必要です。
買ってはいけない中古マンションの特徴は、建物だけではありません。
中古マンション自体に不満はないものの、いざ住んでみたら、周りの環境が不便で後悔するケースもあります。
次は、買ってはいけない中古マンションの環境の特徴を解説します。
買ってはいけない中古マンションの特徴の一つが、交通における利便性の悪さです。
具体的には、駅やバス停までの距離が遠い、公共交通機関の本数が少ない、周辺道路が混雑しやすいなどの問題が発生します。このような要因が重なると、通勤や買い物などの移動が億劫になり、生活にストレスがかかる可能性があるでしょう。
また、交通の便が悪いと将来的にマンションを売却する際にもデメリットです。交通の利便性が悪い場所では、需要が低くなり売却価格が下がる可能性が高くなるため、マンションの価値が低下する恐れがあります。
中古マンションを購入する際には、交通の利便性を十分に考慮し、生活のしやすさも考えて判断しましょう。
近隣トラブルが多いと、日常生活に支障をきたすだけでなく、居住環境や安全面にも悪影響を及ぼすでしょう。
例えば、隣人との騒音や揉めごと、共有施設をゴミで汚すなどの行為が挙げられます。このようなトラブルが続くと、居住環境が悪化し、ストレスを溜め続けて生活をしなくてはいけません。
やがて我慢できずに、購入したマンションを売ってでも引っ越さなければならない可能性もあるでしょう。よって、マンションや周辺地域全体の評判を知らずに購入するのは大変危険です。
近隣トラブルが多いマンションを避けるためにも、事前に周辺環境や管理体制を調査し、住民同士のコミュニケーションやトラブル解決の仕組みがしっかりしているか確認しましょう。
学校やスーパーなど、暮らす上で欠かせない場所へのアクセスが悪い中古マンションは、生活に不便を強いられる可能性があります。
特に、子育て世帯にとっては学校への通学やスーパー、公共交通機関などのアクセスが悪いと、日常の買い物や外出が大変になるでしょう。
閑静な住宅街を求めている方も多いかと思いますが、周辺環境になにもなく、実際に住んでみると不便で困るケースも少なくありません。メリットもありますが、将来的な生活の利便性を見据えて物件を選びましょう。
生活に車が必要な方は、借りられる駐車場が近くにあるか調べましょう。
借りられる駐車場が近くにない中古マンションは、駐車に関する問題が発生します。車を使う度に駐車場を探す必要があり、いちいち駐車料金を支払わなければいけません。さらに、駐車場不足によって違法駐車のリスクが高まるため、治安面で心配事が増えてしまいます。
もし駐車場があっても、遠い場合、荷物を運ぶ際や天候が悪い時に不便を感じるでしょう。
車に乗る方は、中古マンションを購入する際に、駐車場の有無や近さも確認する必要があります。
ここまで、買ってはいけない中古マンションを解説しました。
家を購入したら、これから何十年も住み続けなければいけません。住んで後悔しないためにも、狙っている中古マンションがある方は、念入りにリサーチしましょう。
ここからは、買ってはいけない中古マンションを回避する方法を解説します。
狙っている中古マンションがあれば、所有者や近隣住民にリサーチしましょう。
所有者には、マンションの状態や管理組合の運営状況を質問できます。過去の修繕履歴、トラブルの有無を聞いておきましょう。特に、修繕履歴は今後の安全に大きく関わるため、忘れずに聞いておく必要があります。
前の住民が駅からの遠さを感じて売却した場合、住み始めてから同じことを考えるかもしれません。また、ご近所トラブルの場合は、入居後自分も巻き込まれることになるかもしれないので注意しましょう。
さらに、近隣住民に周辺環境や生活環境などを質問できそうであれば、聞いておくのもおすすめです。騒音や治安の問題、交通アクセスなど気になる点を聞いて住みやすそうか考えてみましょう。
中古マンションのカタログには、商業施設や学校、駅へのアクセスを表記していますが、実際に通勤や買い物をしてみましょう。住むエリアの雰囲気や利便性を体験すると、将来の生活をイメージしやすいのでおすすめです。
実際に、目的地まで向かうと、最短ルートが急な坂道で往復に大変だったり、裏道で治安が悪かったりと、住みにくい場合もあります。
通勤や買い物でのアクセスや時間を実際に確認してみると、広告やインターネット上の情報だけではわからない不便な点やストレスが生じるかどうかを判断できます。
家を買う前に、自分の生活スタイルに合った環境かどうかチェックしておきましょう。
重要事項調査報告書を取得して、不動産会社と一緒にチェックしましょう。重要事項調査報告書とは、簡単にいうとマンションの管理に関する内容が記載されている書類のことです。
具体的には、マンションの管理体制や修繕などの状態、修繕積立金がどれくらい貯まっているのか、修繕積立金の滞納状況などマンションの詳細が記載されています。
特に、修繕積立金の滞納が続いていると、修繕の際にお金を徴収されたり、修繕積立金の値上げがあったりと予期せぬ出費が発生する恐れもあるでしょう。
重要事項調査報告書は、数千円程度の取得費用が必要です。しかし、今後のトラブルを防ぐためにも、購入を検討している古マンションの重要事項調査報告書はしっかりチェックしておきましょう。
買ってはいけない中古マンションの特徴を解説しました。
中古マンションは、新築マンションと比較して費用を抑えて購入できるのがメリットです。一方で、中古の特性上、物件のトラブルが隠されている可能性もゼロではありません。
買ってはいけない中古マンションに住まないためにも、建物と環境をチェックして、夢のマイホームを手に入れましょう。
弊社では住宅購入前後に特化してお金の相談を承っております。予算に合った中古マンションの選び方が知りたい方や、新築マンションと中古マンションで迷っている方はお気軽にお問い合わせください。
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