持ち家を購入する際の選択肢の一つとして、中古マンションは年々人気が高まっています。中古マンションは建てられてから年数が経った部屋が売り出されるため、物件によって築年数はさまざまです。そのため、築年数は中古マンションを選ぶにあたって重要なポイントとなります。
この記事では、中古マンションを選ぶ際におすすめの築年数を解説します。中古マンションの選び方も紹介するので、購入を検討している方はぜひご参考ください。
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まずは、一般的にどれくらいの築年数の中古マンションが売りに出されているのかを見ていきましょう。
この記事では、公益財団法人 東日本不動産流通機構の「2024年1～3月期 サマリーレポート」の結果をもとに解説します。
2024年1～3月期の首都圏における中古マンションの平均成約築年数は、23.58年でした。過去3年の同時期における平均成約築年数は次の通りです。
| 成約時期 | 平均成約築年数 |
| 2023年1〜3月期 | 23.67年 |
| 2022年1〜3月期 | 23.10年 |
| 2021年1〜3月期 | 22.04年 |
上記を見ると、大体20年過ぎに売りに出されるケースが多いようです。
引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構「2024年1～3月期 サマリーレポート」
また、中古マンションの成約数の推移を見ると、2021年から年々上昇しています。これによって、中古マンションの需要が上がっていることがわかるでしょう。
近年では、首都圏を中心に新築マンションの価格が高騰していることもあり、価格を抑えて購入できる中古マンションが人気を集めています。そのため、今後もより中古マンションの成約数が上昇していくと予想できるでしょう。
中古マンションの平均成約築年数は23.58年ですが、実際のところは築31年以上の物件を購入する方が多いです。では、2024年1～3月期に成約した中古マンションの築年数別データを見ていきましょう。
| 築年数 | 成約件数の割合 |
| 築0～5年 | 8.0% |
| 築6～10年 | 14.2% |
| 築11～15年 | 11.6% |
| 築16～20年 | 14.0% |
| 築21～25年 | 11.9% |
| 築26～30年 | 9.4% |
| 築31年 | 31.0% |
引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構「2024年1～3月期 サマリーレポート」
築年数が浅い中古マンションに人気が集まりやすいと思うかもしれません。しかし、実際には約3組に1組が築31年以上の中古マンションを購入していました。
築年数が経っている中古マンションは、人気を集めるためにリフォームやリノベーションをしている物件が増えています。リフォームやリノベーション済みの物件は、見た目がきれいで新築のような設備のため、成約件数が多い傾向にあるでしょう。
中古マンションは、築0～5年の新築同様の中古マンションから築30年以上の中古マンションまで、さまざまな物件が揃っています。そのため、どの築年数を選んだらよいのか迷ってしまう方も少なくないでしょう。
一般的に、築10年以上のマンションは、新築よりも価値が70～80％ほど下がると言われています。そのため、築年数が浅い中古マンションでも、年数が経つごとに価値が下落していくので物件価格も下がっていくでしょう。
もしマンションをできるだけ安く購入したいと考えている場合は、築年数が経っている中古マンションに注目するのがおすすめです。
注意したいのが、中古マンションの価値は築25年程度で下げ止まることです。つまり、築25年の中古マンションと築50年の中古マンションはそこまで価格に差がありません。
築年数が経てば経つほど安くなるわけではないので、比較的見た目が新しく、設備が整っている築25年程度の中古マンションもおすすめです。もし、リフォームやリノベーションを考えていない場合は、狙い目の築年数です。
実際の成約件数で人気が集まった築30年以上の中古マンションは、一部リフォーム済みの物件や部屋全体をリノベーションしている物件が少なくありません。
入居前にハウスクリーニングを入れても、設備の古さや水回りの見た目が、どうしても気になる場合もあるでしょう。しかし、リノベーションをすると水回りが最新モデルになるため、見た目が気にならなくなります。
中古マンションがネックになるポイントである、設備の古さや見た目の懸念点が解消され、かつ新築よりも半額程度の物件価格で購入できるため、お得なケースもあるでしょう。
築50年以上と年季が入った中古マンションは、築年数が経っている影響から地震などの災害や耐久性の問題が生じるため、建て替えられる可能性があります。
途中で大掛かりな耐震工事をする費用と、取り壊して建て替える費用が同じくらいのケースも少なくありません。そのため、どうせならと建て替えを選ぶオーナーもいます。
建て替えると新築と同様、きれいな状態になります。もし、築50年以上の中古マンションを狙う場合は、建て替えの予定があるか聞いてみることをおすすめします。
中古マンションは、新築マンションに比べて考慮すべきポイントが多くあります。そのため、マンションの状態や環境から、住んでも問題ないか自らチェックをすることが大切です。
特に、築年数が経っている中古マンションは、構造が古いケースも珍しくありません。住みやすさや安全性をチェックして、慎重に判断しましょう。
修繕工事とは、建物や設備の経年劣化に合わせた計画的な工事のことです。主にマンションの共用部分を修繕するケースが多く、建物を長持ちさせるために必要と言われています。
国土交通省のガイドラインでは、12～15年に一度を目安に実施することを推奨しているため、築年数が15年以上経っている中古マンションは修繕工事をしているかチェックしましょう。
マンションの空室率は、修繕積立金や管理費に関係する大切なポイントです。空室率が高い中古マンションは、必要な修繕積立金や管理費が集金できていないため、メンテナンスや工事が後回しになりがちです。
また、修繕費が足りないまま修繕工事に入るため、修繕積立金が高くなるおそれがあるので注意しましょう。
築年数が経っている中古マンションは、配管や給水設備などの建物構造をチェックしましょう。古いマンションは、配管がコンクリートの中に埋まっていたり、下の部屋の天井裏を通っているケースがあります。
その場合、リノベーションをする際に下の階の入居者に許可を取らなければいけなかったり、リノベーションができないおそれがあったりするため、注意が必要です。もし購入後にリノベーションを考えている場合は、建物の構造をチェックしておきましょう。
管理状態が悪いマンションは、築年数に対して見た目が悪い場合があります。住民のモラルが悪かったり、管理人が適切に管理をしていなかったりと、住み心地が悪いマンションは注意が必要です。
入居後も住民トラブルが起こるおそれも考えられるため、内見の際は共用部分の管理状態もチェックしておきましょう。
中古マンションを購入するにあたり、気になる点が耐震性です。建物には、建築基準法や建築基準法施工令などによって定められた耐震基準が設けられており、「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2つの耐震基準があります。
この耐震基準は、築年数によって異なり、それぞれ安全性も異なるので注意しましょう。では、この2つの耐震基準の違いを解説します。
旧耐震基準は、1981年5月31日以前に建てられた建物に設定されています。「震度5強程度の地震で倒壊・崩壊しない」ことを基準としており、震度5強程度までであれば地震で倒壊しない可能性が高いです。
一方、新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件に設定されています。「震度6強から7程度の地震では建物が倒壊・崩壊しない」ことを基準としており、旧耐震基準と比較して震度6強から7程度の地震にも対応している点が特徴です。
2011年3月の東日本大震災と2024年1月の能登半島地震では最大震度7と、旧耐震基準を超えた規模の大地震が発生しました。そのため、築40年以上の物件は注意が必要です。
確実に新耐震基準に満たしている中古マンションを購入したい場合は、築40年以下の中古マンションを選ぶとよいでしょう。
築40年以下の中古マンションでも、建物自体は老朽化しているため、年数が経つごとに柱や壁の耐久性が弱くなっていきます。耐久性が弱いまま放置してしまうと、大地震が起こった場合に被害が出るおそれがあるでしょう。
そのため、定期的に耐震工事を実施しており、傷んだ箇所は修繕している中古物件を選ぶ必要があります。特に、以前に地震被害を受けた地域にある中古マンションは、地震後に耐震工事をしたか、必ず確認しましょう。
結論から言うと、中古マンションでも住宅ローン控除が適用されます。住宅ローン控除とは、その年の年末時点のローン残額のうち0.7%にあたる金額が、所得税や住民税から控除される制度のことです。
持ち家を購入する方にとって有益な制度ですが、新築マンションは最大13年控除されるのに対して、中古マンションは最大10年なので注意しましょう。
また、住宅ローン控除を受けられる建物には条件があります。購入する中古マンションが、適用条件を満たしているか確認しましょう。
中古マンションで住宅ローン控除を受けるための適用条件は、下記の通りです。
3,000万円特別控除とは、個人が持ち家を売ったときに一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度のことです。この制度は、住宅ローン控除と併用できないため、どちらが得か計算してから決めましょう。
また、築42年以上の中古マンションを購入する場合は、耐震性を確保している証明書を用意しなければいけません。住宅ローン控除を受けたい場合は、売主に確認しましょう。
マンションは高額な買い物のため、価格を抑えて購入できる中古マンションは人気が高いです。しかし、中古マンションは売り出している物件によって築年数がさまざまなので、安全性や設備などに注意しなくてはいけません。
中古マンションを購入する場合は、築年数を考えたうえで、検討しましょう。
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