中古住宅は購入価格を抑えて購入できるため、物価が高騰している近年では人気が高まっています。しかし、中古住宅とひとくちにいっても築年数はさまざまで、どの築年数の中古住宅を買うのが適切なのか迷ってしまいますよね。
この記事では、中古住宅を買うときのおすすめの築年数を解説します。築年数ごとのメリットとデメリットを比較して、自分に合った中古住宅を選びましょう。
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まずは、市場に売り出されている中古住宅の築年数を見ていきましょう。
2023年に公益財団法人東日本不動産流通機構が調査した「首都圏不動産流通市場の動向」の結果によると、売りに出されている中古住宅の登録状況は下記の通りでした。
| 中古住宅の種類 | 登録した築年数（2021年） | 登録した築年数（2022年） | 登録した築年数（2023年） |
| 中古戸建住宅 | 23.7年 | 23.6年 | 24年 |
| 中古マンション | 27.2年 | 28.1年 | 29.4年 |
引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」
※小数点二桁は切り捨て
築年数が経っている物件が年々増えていますが、およそ25年前後の中古住宅が多く売りに出されていることがわかります。
中古住宅を購入する場合は、築20年前後がおすすめです。住宅は、築20年を境に固定資産としての価値が下がる傾向にあります。そのため、価値が下落したあとに購入すると購入価格を抑えた状態で中古住宅を購入できるからです。
実際に、売りに出されている中古住宅と比較すると、成約した中古住宅の方が築年数が浅いとわかりました。
| 中古住宅の種類 | 成約した築年数（2021年） | 成約した築年数（2022年） | 成約した築年数（2023年） |
| 中古戸建住宅 | 21.2年 | 21.3年 | 21.8年 |
| 中古マンション | 22.6年 | 23.3年 | 23.8年 |
引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」
※小数点二桁は切り捨て
築15年から徐々に価値が下落していくため、比較的新しい住宅を手に入れたい方は築15年の中古住宅からチェックするとよいでしょう。逆に、さらに購入価格を抑えたい場合は、リノベーションを前提として築30年以上を狙う方法もあります。
では、具体的に築20年前後の中古住宅を購入するメリットを見ていきましょう。
築20年以内の中古住宅は、大規模なリフォームをする必要がありません。外壁や屋根の塗装工事、気になる箇所のリフォームだけで済む場合も多く、結果的に低価格で抑えられる可能性があるでしょう。
また、中古マンションを購入する場合は、外壁や屋根の塗装工事をする必要がないため、さらにリフォーム費用を抑えられます。トイレや洗面所、お風呂などの水回りや設備が古いものに限定すれば、200万円〜300万円程度で最新のものに変えられるでしょう。
築20年前後の中古住宅は、現行の耐震基準を満たしているため、耐震性に問題がないこともメリットです。1981年5月31日以前の「旧耐震基準」の物件は「震度5強程度の中規模地震に対して建物が倒壊・崩壊しない」ことを基準としています。
つまり、旧耐震基準の住宅の場合、震度5強以上の地震が発生した際、建物が倒壊・崩壊する可能性があるため危険です。震度6以上の地震は、過去にも新潟県中越地震や東日本大震災、熊本地震や能登半島地震など、さまざまな地域で起こっています。決して対岸の火事ではないため、耐震基準を満たしている中古住宅かどうかは非常に重要でしょう。
1981年6月1日以降は「新耐震基準」となり「震度6強～7程度の大規模地震に対して建物が倒壊・崩壊しない、また多少の損傷は許容」に変更されました。今後の震災リスクを考えても、新耐震基準を満たしていることが、購入する中古住宅の最低基準でしょう。
さらに、木造住宅の場合は2000年基準と呼ばれる耐震基準も新しく設けられました。2000年基準は、基礎と柱の接合部に金具を取り付けたり、地盤に応じた基礎設計をしたりと、新耐震基準よりも厳しい耐震基準を満たしています。
そのため、木造の戸建住宅を考えている場合は、2000年基準の中古住宅を選ぶとより安心です。
築30年以上の中古住宅は、メリットもデメリットもあるため、注意が必要です。築20年前後の中古住宅に比べて価格を抑えて購入できますが、リフォーム費用がかさんだり、耐震性に不安があったりとリスクがある点も否定できません。
ここからは、築30年以上の中古住宅のメリット・デメリットを解説します。どれくらいの築年数が自分に合っているか考えてみましょう。
築30年以上の中古住宅は、築20年前後の中古住宅よりもさらに価格を抑えて購入できます。特に、木造住宅の場合は築20年程度で査定額がゼロ近くになるので、ほぼ土地代だけで土地と建物を手に入れられる点がメリットです。
そのため、購入予算が少ない方やフルリフォームを考えている方に向いているでしょう。
中古住宅はさまざまな場所から売りに出されているため、立地条件が優れた中古住宅が見つかる可能性があります。理想の地域に建てられているケースも多く、アクセスを重視する場合はメリットになるでしょう。
築年数が浅い中古住宅や新築住宅は、限られた土地のなかで家を建てるため、駅から離れていて不便に感じる可能性もあります。その点、築30年以上の中古住宅は、まだ住宅が多くない状態で建てられているため、条件に合った中古住宅が見つかりやすいでしょう。
中古住宅は建物自体の価格は安いですが、その分リフォーム費用が高額になるケースがあるので注意しましょう。築20年以降の中古住宅は屋根や外壁、水回りなどに不具合が発生しやすくなるため、必要に応じてリフォームや修繕をしなくてはいけません。
また、築30年以上となると設備が古く、使用感が気になる場合も多いです。入居してから予定にないリフォームをする可能性も考えられるので、結果的に多額のリフォーム費用が発生する可能性もあるでしょう。
購入価格だけにこだわってしまうと、かえって予算オーバーになりかねないため、注意が必要です。
築30年以上の中古住宅を購入する場合は、耐震基準を満たしているかをチェックしましょう。2024年現在、築30年の中古住宅を購入する場合は、1994年に建てられた建物になるため新耐震基準を満たしています。
しかし、リノベーションを前提とした購入をする方のなかには、築50年程度の物件を購入するケースも珍しくありません。その場合は、1974年に建てられた物件になるため旧耐震基準になります。
| 旧々耐震基準 | 1971年（昭和46年）以前の物件 |
| 旧耐震基準 | 1981年（昭和56年）5月31日以前の物件 |
| 新耐震基準 | 1981年（昭和56年）６月1日以降の物件 |
| 2000年基準 | 2000年（平成12年）以降の木造物件 |
震度5強以上の地震が発生した場合、旧耐震基準の建物は倒壊・崩壊のリスクがあるため、大変危険です。リフォームやリノベーションをして内装がきれいでも、耐震性に不安がある場合は購入を控えましょう。
日本の家は平均寿命が築30年といわれていますが、住宅構造によって寿命が異なります。木造住宅の場合は約30年ですが、鉄骨住宅の場合は約30～50年、鉄筋コンクリート住宅の場合は約40～90年が目安です。
また、建物の寿命とは別に、法定耐用年数が設定されています。耐用年数は、建物の資産価値が維持できる期間のことです。寿命よりも短く設定されていますが、耐用年数が過ぎても建物の状態に問題がなければ、住み続けても問題ありません。
では、住宅の法定耐用年数は、どれくらいなのかを見ていきましょう。
| 住宅の種類 | 法定耐用年数 |
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 |
47年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
引用：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」
あくまでも、寿命=法定耐用年数ではないため、耐用年数が過ぎた中古住宅を買うことは問題ありません。ただし、日当たりや自然災害の有無によっても建物の状態は異なります。耐用年数内であっても、状態によっては大幅な修繕が必要になるケースもあるので覚えておきましょう。
耐震基準やリフォーム費用が問題なければ、中古住宅は価格を抑えて購入できるため、メリットが大きいです。しかし、価格の安さだけに飛びつくと、思わぬ出費を強いられる可能性もあります。
最後に、中古住宅を買うときの注意点を見ていきましょう。
ホームインスペクションとは、専門家が住宅の状態を検査をして、劣化している箇所や欠陥の有無を報告してくれるサービスのことです。住宅診断と呼ばれることもあり、5〜10万円程度で依頼できます。
ホームインスペクションをすると、購入前に建物の劣化状況がわかるので、購入の判断がしやすくなるでしょう。また、結果によって修理のアドバイスをしてくれるので、適切な修繕ができるのもメリットです。
中古住宅は、購入してから予定にない修繕が必要になったり、災害などで大きな被害に遭ったりする可能性もあります。追加で費用がかかりますが、大きなリスクを回避するためにも依頼するとよいでしょう。
中古住宅は、建物自体の価値がなくなっても、資産価値の高い土地であれば売却可能です。しかし、安さに飛びついて資産価値のない土地を購入すると、将来売却できない可能性があるため注意しましょう。
また、名義人が亡くなって土地に相続が発生した場合、売却できないと固定資産税がかかる分、マイナスの資産になりかねません。中古住宅を選ぶときは、建物の状態も大切ですが、資産価値が見込める土地を見極めるようにしましょう。
中古住宅は、新築住宅と比較して初期費用を抑えられますが、築年数によっては、リフォーム費用や修繕費用が必要になります。そのため、修繕費用を含めた資金計画を立てることが大切です。
特に、戸建の場合は外壁や屋根の塗装工事、シロアリ駆除など、修繕費用が高額なものをまとめて対応する必要があるかもしれません。思わぬ出費が発生しても対応できるように、慎重に資金計画を立てましょう。
中古住宅を購入する際は、築年数を目安に購入することをおすすめします。築年数によって初期費用やリフォーム費用が異なるので、予算に合わせてお得な中古住宅を見つけましょう。
弊社では、住宅購入前後に特化してお金の相談を承っております。「返済プランを立てたい」「リフォーム費用を含めた予算を決めたい」など、お困りのことがありましたら、お気軽にお問い合わせください。
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